Границы жилого фонда района по правому берегу Невы: улица Кржижановского — улица Лопатина — начало Мурманского шоссе — конец проспекта Большевиков. По левому берегу: часть Обводного канала (примерно до автовокзала) — линия железной дороги на Москву — поселок Усть-Славянка. Первая часть окаймлена со стороны Невы Октябрьской набережной; вторая — проспектом Обуховской обороны и далее Рыбацким проспектом.
Жилой фонд района можно разделить на следующие зоны.
Микрорайон I: улицы, примыкающие к станции метро «Проспект Большевиков»
Наиболее престижная часть из новостроек района частично застроена и сформировалась почти полностью (проспект Большевиков, Искровский, Солидарности, улица Коллонтай), а частично находится в стадии активного строительства (улицы Пятилеток, Дж. Рида, Ворошилова, Российский проспект и т. д.). Микрорайон представлен новым строительством 80-90-х годов (от четной стороны улицы Коллонтай до улицы Кржижановского). Здесь представлены все серии современного блочного строительства (кроме 504 Д и 121) и многоэтажные кирпичные дома в 12-16 этажей. Большинство домов имеют современные планировки, приличные кухни, неплохой внешний вид. Часть микрорайона к северо-западу от нечетной стороны улицы Коллонтай застроена и новыми домами (их все-таки меньшинство), и старыми блочными домами (504, 606 серии, «корабли»). Частично старые дома «спрятаны» за новыми (как, например, на проспекте Большевиков, где вдоль проспекта современные дома, а за ними, внутри кварталов, — старые).
Квартиры в этом микрорайоне покупаются довольно охотно. Это связано и с неплохой экологией, и, в основном, с хорошими планировками квартир (есть и 137 серии с 15-метровыми кухнями в 3-х комнатных квартирах, например, по пр. Большевиков). При прочих равных условиях квартиры в кирпичных домах стоят на 5% дороже аналогичных в блочных домах. Немаловажным положительным фактором является и сравнительная близость мест отдыха (для владельцев дач — скорее труда, чем отдыха) по Колтушскому шоссе на Всеволожск и по Мурманскому шоссе на Кировск и Петрокрепость. Многочисленные гаражи (у Дальневосточного проспекта, вдоль улицы Кржижановского) — тоже серьезный плюс для покупателей.
Микрорайон II: улицы, примыкающие к станции метро «Улица Дыбенко»
Престижность (и цены) ниже, чем в микрорайоне I. Причины достаточно просты: более старый жилой фонд, дальше от центра, хуже транспортное сообщение. И действительно, за исключением некрупных пятен новых домов (например, четная сторона проспекта Большевиков от станции метро «Улица Дыбенко»), микрорайон застроен в основном старыми блочными домами 504, 606 серий. В районе улицы Шотмана, Огнева, Крыленко, по дворам улиц Дыбенко, Товарищеского проспекта и т. д. много 5-этажных блочных «хрущевок».
Необходимо отметить, что здесь есть и неплохие кирпичные дома — «точки» с достаточно приличными квартирами, хотя и с несколько устаревшими уже планировками (кухни около 8 кв. м).
Микрорайон III: между улицей Новоселов, Проспектом Большевиков и Октябрьской набережной
Жилой фонд не менее чем на 30% представлен «хрущевками». Неважное транспортное сообщение. Несмотря на то, что микрорайон ориентируется не только на станцию метро «Улица Дыбенко», но и на станцию другой линии — «Ломоносовскую», добираться до них довольно далеко. Близость для части микрорайона станции метро «Ломоносовская» довольно призрачна — надо переехать Володарский мост, а на нем часты транспортные «пробки». Особенно неудобно добираться до метро с дальней части Октябрьской набережной и с проспекта Большевиков.
Большая часть Октябрьской набережной между улицей Народной и проспектом Большевиков, а также дворы застроены «сталинскими» 3-5-этажными домами. Остальная часть жилого фонда — 9-этажные блочные дома старых — «нехороших» — серий с редкими (улица Народная) вкраплениями кирпичных «точек» постройки 70-х годов. Новое строительство в микрорайоне идет чрезвычайно вяло.
Цены на квартиры вблизи улицы Народной ниже цен на аналогичные квартиры в микрорайоне II. В части, примыкающей к границе жилой застройки города, цены могут быть на 10% ниже. Перспектив серьезного развития жилого фонда микрорайона III мало. Весьма пестрый контингент (по социальному составу) граждан, живущих здесь, тоже не вселяет оптимизма в отношении роста спроса.
Микрорайон IV: станция метро «Елизаровская» - станция метро «Ломоносовская» (до бульвара Красных Зорь)
Микрорайон чрезвычайно пестрой градостроительной застройки. Здесь и «сталинские» дома (новые и старые), и «хрущевки», и старые блочные 9-этажки, и «немецкие» 2-3-этажные коттеджи (строились немецкими военнопленными после войны), и кирпичные «точки», и немного старого фонда.
Спрос на квартиры в этом микрорайоне довольно умеренный и определяется только невысокой ценой продажи.
Достаточным спросом пользуются «сталинские» дома в районе Ивановской улицы (но не на самой улице, где грузовой поток машин движется круглосуточно и чрезвычайно плотно). Еще более высокий спрос на «сталинки», смотрящие на бульвар Красных Зорь и Неву (зелень, тихо).
Самый важный «минус» этого микрорайона — экология. По данным, приведенным в «Экологическом атласе СПб.» (1992 год), следует, что он находится в зоне повышенной концентрации основных загрязняющих веществ (пыль, двуокись серы, окись азота, окись углерода). Почти весь микрорайон попадает в IV класс вредности загрязняющих веществ в атмосфере воздуха, а всего таких категорий семь (первая — самая благоприятная).
Что касается загрязнения почвы, то здесь те же «успехи». Если по городу загрязненность почвы оценивается от «слабой» до «весьма интенсивной», то в микрорайоне IV загрязненность «весьма интенсивная».
Из «плюсов» надо отметить следующие: хорошая транспортная связь (две станции метро), близость центра города, хорошая озелененностъ дворов. Имеются крупные зеленые «пятна» — парк им. Бабушкина, зелень Куракиной дачи, сквер у станции метро «Ломоносовская».
Уровень цен на квартиры — как в микрорайоне III, за исключением «сталинских» домов в районе бульвара Красных Зорь, где цены могут быть на 10% выше, чем, например, за аналогичные квартиры у станции метро «Елизаровская».
Микрорайон V: станция метро «Пролетарская» - станция метро «Обухово»
Самые низкие цены в Невском районе. Микрорайон лежит между промзоной вдоль Невы (завод «Большевик») и железной дорогой (объединение «Звезда»). Впрочем, и жилого фонда здесь немного.
Микрорайон VI: станция метро «Рыбацкое»
Новый микрорайон, который стал застраиваться в 80-е годы. Дома в основном 137 серии, 600.11, 606, 121 серии. Довольно много современных кирпичных домов; ни «хрущевок», ни «сталинских» домов, ни, тем более, старого фонда нет. Дома 137 серии имеют в «трешках» 15-метровую кухню. В связи с тем, что микрорайон VI примыкает к Неве, получается, что многие дома здесь имеют вид на Неву. На противоположном берегу поселок Новосаратовка — виден весь срез современной жизни, от ветхих изб с кривым палисадником до 3-этажных краснокирпичных домов с бетонными заборами. Никаких набережных нет — почти идиллический пейзаж среднерусской реки.
Из «плюсов» отметим близость из любой точки микрорайона VI до станции метро «Рыбацкое» (пешком — максимум 15 минут), совмещенность станции метро и железнодорожной станции, близость дачных зон в районе Кировска и Петрокрепости.
«Минус» — экология (рядом промзона «Рыбацкое» на другой стороне железной дороги). Но все-таки самым большим минусом Рыбацкого является не экология (она не самая плохая), а малая престижность. Рыбацкое — это непрестижно для жителя Санкт-Петербурга. А ведь, казалось бы, чего стоит один только вид на поворот Невы к поселку Свердлова! Но, несмотря на это, цены на квартиры сравнительно низкие — нередко на 10% ниже цен на аналогичные квартиры в микрорайоне I. И даже при такой дешевизне реализация квартир здесь идет достаточно туго.
В последние годы Невский район активно застраивается, но в основном это строительство в микрорайоне I, где жилье пользуется активным спросом.